Veille juridique du 24 février 2025

Veille du 24 février 2025

1. CE, 11 février 2025, n°491009, Tab. Leb.: Le seuil de 800 m² mentionné à l’article L. 111-24 du Code de l’urbanisme s’apprécie au regard de la seule surface de plancher du projet dédiée aux logements, quelle que soit la destination principale de l’immeuble.

Dans cette affaire, une société pétitionnaire avait déposé une demande de permis de construire un immeuble collectif comprenant 10 logements, des commerces et parkings pour une surface de plancher totale de 934 m² dont 759 m² dédiés au logement, au sein d’une commune en constat de carence en matière de logement social.

Le préfet du Val-de-Marne a refusé de délivrer le permis de construire au motif que le projet méconnaissait les dispositions de l’article L. 111-24 du Code de l’urbanisme, aux termes desquels :

« (…) dans les communes faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du même code, dans toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social. (…) »

Saisi d’un recours en annulation contre cet arrêté de refus, le Tribunal administratif de Melun a accueilli la demande du pétitionnaire en considérant que l’obligation de 30% ne s’appliquait pas, puisque seuls 759 m² de surface de plancher étaient dédiés au logement et que le projet ne prévoyait pas plus de 12 logements.

Confirmant l’interprétation du Tribunal, la Haute juridiction précise qu’il résulte des dispositions précitées :

• D’une part, qu’un immeuble collectif est soumis à l’obligation de compter une part de logements locatifs sociaux lorsqu’il :
  • comporte plus de 12 logements ;
  • ou consacre plus de 800 m² de surface de plancher à un usage d’habitation.

• D’autre part, lorsque l’une de ces conditions est remplie, la proportion de 30 % de logements locatifs sociaux doit être appliquée au nombre de logements familiaux figurant dans le projet et ce, sans considération de la part que représente leur surface au sein de la surface totale dédiée à l’habitation dans l’immeuble.

2. CE, 18 février 2025, n°495117 : La demande de suspension dirigée contre le refus du maire de dresser un procès-verbal constatant l’édification d’une construction sans autorisation d’urbanisme bénéficie d’une présomption simple d’urgence lorsque les travaux sont sur le point de commencer ou ont déjà débuté, sans être achevés.

En vertu des dispositions combinées des articles L. 480-1 et L. 480-2 du Code de l’urbanisme, le maire est tenu de dresser un procès-verbal lorsqu’il a connaissance d’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4 du même Code, résultant soit de l’exécution de travaux sans les autorisations prescrites, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées.

Par suite, deux situations doivent être distinguées :

• Lorsque le procès-verbal est établi en raison de l’exécution de travaux sans autorisation, le maire est tenu de prendre un arrêté prescrivant l’interruption des travaux ;
• Lorsque le procès-verbal est établi en raison de la méconnaissance des autorisations délivrées, il s’agit d’une simple faculté.

Lorsque le maire refuse de dresser un procès-verbal en raison de l’exécution de travaux sans autorisation (1^ère hypothèse), la demande de suspension de ce refus sur le fondement de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative bénéficie-t-elle d’une présomption d’urgence ?

Dans la décision commentée, le Conseil d’État rappelle tout d’abord que, de manière générale, le critère de l’urgence doit s’apprécier compte tenu des justifications fournies par le demandeur quant au caractère suffisamment grave et immédiat de l’atteinte que porterait un acte administratif à sa situation ou aux intérêts qu’il entend défendre.

La Haute juridiction précise toutefois qu’« il en va différemment de la demande de suspension du refus d’un maire de dresser un procès-verbal constatant (…) l’édification sans permis de construire d’une construction, dès lors que ce refus ferait obstacle à l’adoption, en temps utile, d’un arrêté interruptif de travaux ».

Dans ce cas, « eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d’un bâtiment », la condition d’urgence est présumée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé, sans avoir été achevés.

Il s’agit cependant d’une présomption simple, susceptible d’être renversée en cas de « circonstances particulières ». Ces circonstances pourraient tenir à l’intérêt s’attachant à ce que la construction projetée soit édifiée sans délai ou au caractère aisément réversible des travaux autorisés par la décision litigieuse (CE, 9 février 2011, Chastanet, n°338831 : sur la suspension d’un permis de construire).

Pour la Haute juridiction, l’appréciation du critère de l’urgence dépend donc de la question de savoir si le maire est ou non tenu de prendre un arrêté prescrivant l’interruption des travaux à la suite de l’établissement du procès-verbal. En effet, le Conseil d’Etat a déjà jugé que la demande de suspension dirigée contre le refus du maire de dresser procès-verbal en cas de méconnaissance des autorisations délivrées (2^ème hypothèse) ne bénéficie pas d’une présomption d’urgence (CE, 23 septembre 2019, M. Petre, n°424270, Tab. Leb.).

3. Loi n°2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 : assujettissement de principe à la taxe d’aménagement des opérations de changement de destination en locaux d’habitation

L’article 111 de la loi, publiée au JORF n°0039 du 15 février 2025, apporte plusieurs modifications au Code général des impôts (CGI) en matière de fiscalité de l’urbanisme :

• Les opérations soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation sont désormais assujetties au paiement de la part de la taxe d’aménagement instituée soit dans la commune, soit dans l’établissement public de coopération intercommunale (« EPCI ») (CGI, art 1635 quater B) ;

• Les organes délibérants des communes et EPCI peuvent toutefois décider d’exonérer partiellement ou totalement ces opérations de la taxe d’aménagement (CGI, art 1635 quater E) ;

• Un abattement de 50 % est appliqué sur les valeurs mentionnées au 1° de l’article 1635 quater H pour ces locaux d’habitations (CGI, art 1635 quater I).

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux autorisations d’urbanisme délivrées depuis le 16 février 2025.