Veille juridique – 30 juin 2025
Le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et les décisions-de non-opposition à déclaration préalable intervenus entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 est porté à cinq ans, au lieu du délai de trois ans fixé par les articles R. 424-17 et R. 424-18 du Code de l’urbanisme.
Ce nouveau délai fait toutefois obstacle à la prorogation de ces autorisations dans les conditions définies aux articles R. 424-21 et suivants du Code de l’urbanisme.
Lorsqu’un permis de construire – délivré pendant cette période – vaut autorisation d’exploitation commerciale (AEC), la durée de cette dernière est prolongée de deux ans.
Le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et les décisions-de non-opposition à déclaration préalable intervenus entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 est prorogé d’un an.
Lorsqu’un permis de construire – délivré pendant cette période – vaut AEC, la durée de cette dernière est prolongée d’un an.
Il est précisé que ces dispositions ne s’appliquent qu’aux autorisations en cours de validité à la date de sa publication, soit le 27 mai 2025.
La loi n°2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements, publiée au JORF du 17 juin 2025, a consacré plusieurs mesures afin de faciliter la transformation des bureaux et autres en logements.
Les principaux nouveaux outils sont les suivants :
La loi créé un nouvel article – l’article L. 152-6-5 du Code de l’urbanisme – qui permet à une autorité compétente en charge de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme d’autoriser le changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le Plan Local d’urbanisme (PLU) ou le document y tenant lieu.
Cette dérogation s’applique également aux travaux ou aux constructions d’extension ou de surélévation faisant l’objet de l’autorisation d’urbanisme.
La dérogation peut être refusée pour certains motifs limitativement énumérés (risques de nuisances pour les futurs occupants, insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile, conséquences du projet sur la démographie scolaire ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle) mais le refus doit être motivé.
Lorsqu’elle souhaite accorder la dérogation, l’autorité en charge de l’instruction de l’autorisation doit recueillir l’avis conforme de l’autorité compétente en matière de PLU.
Dans les zones agricoles, naturelles et forestières, d’autres conditions et consultations sont prévues par le point III du nouvel article.
La loi consacre la possibilité pour l’autorité compétente en matière de PLU, sur avis conforme du conseil municipal des communes concernées, de délimiter des secteurs dans lesquels le permis de construire peut avoir plusieurs destinations successives du bâtiment.
Le nouvel article L. 431-5 du code de l’urbanisme consacre plusieurs règles devant être respectées en cas de délivrance d’un permis de construire portant sur plusieurs destinations, dont les conditions d’application seront précisées par décret en Conseil d’Etat.
L’article L. 442-11 du Code de l’urbanisme prévoit que l’autorité administrative peut modifier sous certaines conditions tout ou partie des documents d’un lotissement afin de les mettre en concordance avec le plan local d’urbanisme (PLU) – ou le document d’urbanisme en tenant lieu – intervenu postérieurement au permis d’aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable. Cette modification peut concerner les clauses d’un cahier des charges approuvé ou non approuvé par l’autorité administrative.
Par une décision du 12 mars 2025, le Conseil d’Etat a saisi le Conseil constitutionnel, dans les conditions prévues à l’article 61-1 de la Constitution, d’une question prioritaire de constitutionnalité (« QPC ») relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de l’article L. 442-11 du Code de l’urbanisme.
Selon les requérants, ces dispositions porteraient une atteinte disproportionnée au droit de propriété ainsi qu’au droit au maintien des conventions légalement conclues en ce qu’elles permettent à l’autorité administrative de modifier, sans l’accord des propriétaires colotis, les clauses de nature contractuelle d’un cahier des charges, qui régissent les rapports de droit privé entre ces colotis, et ce, sans entourer la procédure de garanties suffisantes.
Toutefois, selon le Conseil constitutionnel :
En conséquence, le Conseil constitutionnel écarte les différents griefs formulés et déclare conformes à la Constitution les mots « le cahier des charges, qu’il soit approuvé ou non approuvé », figurant à l’article L. 442-11 du Code de l’urbanisme.
Dans sa décision du 30 juin 2025, publiée au Recueil Lebon, le Conseil d’Etat opère un important revirement de jurisprudence, en affirmant que :
« 2. Sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires, telles les dispositions relatives à la contestation des élections politiques ou celles prévoyant des délais exprimés en heures ou expirant à un horaire qu’elles précisent, la date à prendre en considération pour apprécier si un recours contentieux adressé à une juridiction administrative par voie postale a été formé dans le délai de recours contentieux est celle de l’expédition du recours, le cachet de la poste faisant foi. Il en va de même pour apprécier si un recours administratif, gracieux ou hiérarchique, a pour effet de conserver ce délai. »
Dans sa décision, mentionnée aux tables du Recueil Lebon, la Haute juridiction affirme que :
« 3. Les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Elles n’ont en revanche ni pour objet ni pour effet de la priver de son droit d’obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n’est pas conforme à celles de ces règles qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d’entre elles, lorsqu’il l’est aux règles de même objet applicables à la date du certificat d’urbanisme. »
Le législateur a prévu un mécanisme, consacré par les articles L. 151-28 et R. 151-42 du code de l’urbanisme, qui autorise les auteurs des plans locaux d’urbanisme (PLU) à prévoir, dans certains secteurs, un dépassement des règles d’emprise et de hauteur pour les bâtiments faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale.
En l’espèce, les articles UD 9 (emprise au sol) et UD10 (hauteur) du PLU de Nîmes prévoyaient cette faculté de dépassement, tout en précisant qu’elle pouvait être refusée en cas de « construction qui ne respecterait pas le caractère de la zone ou les principes de bonne intégration architecturale, urbaine et paysagère, dans son environnement immédiat et global ».
La question posée au Conseil d’Etat était donc la suivante : au-delà des exigences prévues aux articles L. 151-28 et R. 151-32 du Code de l’urbanisme, le règlement du PLU pouvait-il subordonner ce dépassement à des conditions supplémentaires, notamment relatives à l’aspect extérieur des constructions ?
Oui, répond le Conseil d’Etat, qui affirme que :
« 4. D’une part, les dispositions des articles L. 151-28 et R. 151-42 du code de l’urbanisme, qui confèrent au règlement du plan local d’urbanisme la faculté de prévoir, dans les conditions qu’elles fixent et notamment dans le respect des autres règles établies par ce document, un dépassement des règles relatives au gabarit pour les constructions situées dans les zones urbaines ou à urbaniser et faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive, ne s’opposent pas à ce que, faisant usage de la compétence qui lui est par ailleurs dévolue par les articles L. 151-8 et suivant du code de l’urbanisme, ce règlement subordonne le bénéfice d’un tel dépassement à d’autres exigences en rapport avec l’objet des règles auxquelles il est dérogé. Tel est notamment le cas s’agissant d’une règle comme celle en cause en l’espèce, que le règlement peut déterminer concernant l’aspect extérieur des constructions dans les conditions prévues à l’article L. 151-18 du code de l’urbanisme afin de contribuer notamment à l’insertion des constructions dans le milieu environnant, finalité qu’il lui revient également de poursuivre, en application des dispositions de l’article R. 151-42 du même code citées au point 2, lorsqu’il exerce la faculté d’autoriser ces dépassements.